不動産を相続したあとに売却すると、多くの人が直面するのが「相続税＋譲渡所得税」という二重課税のような負担です。本記事では、なぜ2種類の税が発生するのかを分かりやすく解説するとともに、節税に役立つ制度や注意点について紹介します。知らずに損をしないために、相続後の不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてください。


 

相続と売却で課税が重なる理由とは

不動産の相続では、相続時点の評価額をもとに相続税が課されます。さらに、その不動産を売却した際には、譲渡所得税が発生します。これが二重課税と受け取られる原因です。
 
ただし、これは制度上の正当な仕組みです。相続税は財産を受け取ったことに対する課税、譲渡所得税は受け取った財産を売却して利益が出た場合の課税と、課税根拠が異なります。そのため、両方の税を払う必要が出てくるのです。
 

相続税と譲渡所得税の違いとは？

それぞれの税金は、目的と計算方法が異なります。以下の表で違いを確認しましょう。
 
表

税金の種類 課税のタイミング 課税対象
相続税 不動産を受け継いだ時 相続時点の評価額（路線価）
譲渡所得税 売却した時 売却益（売却額−取得費など）

※筆者作成
 
このように、相続時の評価額で相続税が、売却時の利益で譲渡所得税がかかるため、二重に感じても税の目的は異なります。
 

相続した不動産を売ったら課税額はどうなるか

たとえば評価額3000万円のマンションを相続し、後に4000万円で売却した場合、1000万円の売却益が発生したことになります。ただし、この譲渡益に対する課税では、取得費や仲介手数料、登記費用などを控除することができます。
 
また、相続によって取得した不動産の取得費は、被相続人が購入時にかかった価格を引き継ぐのが原則です。ただし、この価格の記録が不明確な場合、「取得費加算の特例」などの適用を検討することになります。
 

 

二重課税を回避するためのポイント

完全に税負担をゼロにすることはできませんが、以下の制度を活用することで、譲渡所得税の軽減は可能です。
 

取得費加算の特例

相続税を払った場合、その一部を取得費に加算できる制度。ただし適用には期限と条件あり。
 

3000万円の特別控除

居住用不動産であれば、譲渡所得から3000万円まで控除される制度。ただし、自宅として使用していた場合に限られる。
 

長期譲渡所得の税率軽減

相続した不動産は、譲渡時に5年未満でも「長期譲渡所得」として扱われ、税率が20％前後に抑えられるでしょう。これらの制度を正しく理解して使うことで、「二重課税」のような感覚を緩和することができます。
 

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課税額が膨らまないための注意点

譲渡所得税は、売却益が大きくなるとそれに比例して課税額も増えます。以下の点を事前に確認しておくことで、納税額を最小限に抑えることが可能です。
 

・相続時の評価額と実勢価格に差がある場合、税負担が重くなる傾向がある
・売却前に専門家に依頼し、取得費や必要経費を正確に算出する
・相続から3年以内に売却すれば、取得費加算の特例が活用できる

 
譲渡所得税の計算は複雑なため、事前のシミュレーションと税理士の相談をおすすめします。
 

まとめ

都内マンションを相続し、その後売却した場合、「相続税も払ったのに、また税金がかかるのか」と驚くことがあるようです。相続税と譲渡所得税は課税の根拠が異なり、両方の支払いが必要になるのが原則です。
 
ただし、取得費加算の特例や各種控除制度を利用すれば、譲渡所得税の負担を抑えることは可能です。大切なのは、制度を正しく理解し、損をしないために事前に準備することです。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー